¿Qué es un elemento común o privativo en una comunidad de vecinos?

¿Qué es un elemento común o privativo en una comunidad de vecinos?

A menudo surgen conflictos cuando se duda de si un objeto o cuestión pertenece a un elemento común o a un elemento privativo. Normalmente, cuando hay una discusión por este motivo, hay que resolverla y para ello se debe determinar si los gastos corren a cargo de la comunidad o de un vecino en particular.
 
En este post aclaramos qué se considera un objeto privado y qué es común para que podamos ocuparnos de él cuando su mantenimiento o reparación sea una responsabilidad privada o compartida.

¿Qué son los elementos comunes?

En el Código Civil (sección III, artículo 396) se detallan los elementos comunes de una comunidad de propietarios, para resumir y ahorrarte la lectura podemos resumirlo:
 

“Los elementos comunes son aquellos que pueden ser disfrutados por varias viviendas. Estas zonas en copropiedad no pueden ser divididas. En caso de que sufran daños, es la comunidad la que debe responder por ellos.”
 
Las comunidades que mejor gestionan los problemas en los elementos comunes son aquellas con un seguro de comunidades, ya que evitarán las temidas derramas en caso de siniestros cubiertos por la póliza (un incendio, por ejemplo) y agilizarán las gestiones comunitarias.
 

Ejemplos de elementos comunes:

-Patios, pasillos y escaleras.
-Alcantarillas: la bajante y los enganches comunes.
-Fontanería: hasta llegar a la llave de paso / contador son comunes.
-Instalación eléctrica: cableado común al contador.
-Servicios audiovisuales o de telecomunicaciones: hasta la entrada a un recinto privado.
-Seguridad de los edificios: prevención de incendios, sistema de intercomunicación y otros factores de seguridad.
-Instalaciones comunes como gimnasios o zonas deportivas.
-Ascensores.
-Techo o techo.
-Vallas de tramos comunes.
-Cimentaciones.
-Revestimientos exteriores de los edificios.
-Columnas, vigas, forjados y muros de carga.
 
Un caso curioso son las terrazas. Los revestimientos exteriores de terrazas (así como balcones y ventanas) son comunes, por lo que no se puede modificar su imagen o apariencia sin el permiso de la comunidad de propietarios.
 
Qué son los elementos privativos

 
Los elementos privativos son los elementos exclusivos de cada vivienda. El propietario tiene derechos exclusivos sobre un espacio independiente y delimitado. Esto incluye características arquitectónicas y muebles que se adaptan específicamente a ese hogar.
 
La ley otorga a cada poseedor el derecho de modificar elementos de su propiedad siempre que ello no afecte los elementos comunes.
 
El inmueble consta de elementos arquitectónicos de uso exclusivo del propietario.
 
Ejemplos de elementos de uso privativos:

-Vivienda o local.
-Garaje y trastero.
-Sistema de alcantarillado principal: la conexión es privada.
-Tuberías: Los elementos interiores y los calibres son privados.

 -Cableado: a partir del contador hacia el interior es privado.
-Los muros principales, pilares o fachadas.
 
¿Qué pasa si un vecino no la deja entrar a su apartamento para solucionar el problema? Respondemos esto aquí.
 
Elementos comunes de uso privado
 
Hay elementos comunes, pero de uso privado. Un ejemplo serían las terrazas que son el techo de un edificio (como un ático).
 
La reparación de estos elementos puede ser responsabilidad del propietario que los utiliza (privativo) o del resto de comunidad (común) , según la causa del daño.
 
Si es un problema estructural o simplemente el paso del tiempo, la comunidad debe encargarse de solucionarlo. Si el daño se debe al uso indebido o al mantenimiento indebido de las personas que hacen uso de él, la reparación será de ellos.

En ambos casos el propietario debe permitir la entrada de los operarios para verificar o reparar por su cuenta el origen de los daños.  (Libro V del Código Civil Catalán)

 
Cobertura de los seguros de comunidad
 
En la comunidad, hay problemas que surgirán por el mantenimiento de elementos generales (por ejemplo, reparación de ascensores) y otros problemas que pueden resolverse a través del seguro comunitario, como incendio, explosión o ruptura de tuberías comunitarias.
 
Los siniestros privativos pueden ser cubiertos por las pólizas multirriesgo de cada vecino.
 
Existen varios tipos de seguros comunitarios que ofrecen la posibilidad de proporcionar una cobertura que incluye elementos comunes y privativos en la misma póliza.
 
En caso de accidente, es fundamental saber si se trata de daños en elementos privativos o comunes. En base a ello, se activará la protección del seguro de comunidad o el seguro de hogar.
 
Los problemas causados ​​por un mantenimiento inadecuado o averías,  no suelen ser cubiertos.
 
Como siempre, aconsejamos desde Grup Bueso, habla con tu Corredor de Confianza para contratas siempre las coberturas más adecuadas y tener el mejor asesoramiento. Te ahorrarás dolores de cabeza y preocupaciones.