Habitatges turístics: què pot decidir una comunitat?
Un debat que va més enllà del turisme
Els habitatges d'ús turístic han generat un debat creixent a Catalunya. Mentre alguns propietaris els consideren una oportunitat per obtenir rendiments del seu immoble, altres veïns expressen preocupació per les molèsties, la convivència i l'ús dels espais comuns. Però fins on arriba la capacitat de decisió d'una comunitat de propietaris?
Un debat que va més enllà del turisme
La presència d'habitatges d'ús turístic en edificis residencials planteja qüestions que afecten directament la convivència.
L'entrada i sortida freqüent de persones, l'ús dels ascensors, els sorolls o el control d'accés a l'edifici poden generar preocupació entre els residents.
Ara bé, no tots els habitatges turístics provoquen problemes, ni totes les comunitats tenen les mateixes circumstàncies.
Per això, abans de valorar quines decisions es poden adoptar, és important distingir entre dos àmbits jurídics diferents: la regulació administrativa de l'activitat turística i les normes de propietat horitzontal.
Què és exactament un habitatge d'ús turístic?
A Catalunya, un habitatge d'ús turístic és un habitatge cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers a canvi d'una contraprestació econòmica, per a estades de temporada en les condicions establertes per la normativa turística.
Aquesta activitat està subjecta a requisits administratius específics.
No s'ha de confondre automàticament amb un contracte d'arrendament d'habitatge habitual ni amb qualsevol altra modalitat d'allotjament temporal.
La qualificació de l'activitat és important perquè determina quines obligacions administratives s'han de complir.
Què ha canviat amb la normativa catalana?
El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, va introduir noves exigències urbanístiques per als habitatges d'ús turístic en determinats municipis catalans.
La norma va establir un règim de llicència urbanística prèvia als municipis amb problemes d'accés a l'habitatge o amb una elevada concentració d'habitatges turístics.
Inicialment, aquesta regulació va afectar 262 municipis de Catalunya.
Les llicències urbanístiques previstes tenen una durada de cinc anys, amb possibilitat de renovació si el planejament urbanístic ho permet.
A més, la regulació inclou disposicions transitòries per als habitatges que ja estaven habilitats abans de la seva entrada en vigor.
Per tant, abans de destinar un immoble a aquesta activitat, cal comprovar la normativa vigent al municipi i els requisits administratius aplicables.
Però hi ha una qüestió essencial: obtenir les autoritzacions administratives necessàries no elimina les limitacions que puguin derivar-se dels estatuts de la comunitat de propietaris.
Pot una comunitat prohibir els habitatges d'ús turístic?
A Catalunya, les comunitats de propietaris es regeixen pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, que regula la propietat horitzontal.
L'article 553-11 estableix que els estatuts poden contenir normes sobre la destinació i l'ús dels elements privatius, així com limitacions d'ús.
Això significa que els estatuts poden tenir una importància decisiva per determinar si un habitatge es pot destinar a una determinada activitat.
Una comunitat pot acordar incorporar limitacions estatutàries, però ha de respectar els requisits legals i els drets dels propietaris.
Per això, no és suficient que diversos veïns manifestin que no volen habitatges turístics a l'edifici.
Cal adoptar un acord vàlid i, quan correspongui, formalitzar la modificació estatutària.
Quina majoria es necessita?
L'article 553-26 del Codi civil de Catalunya estableix, com a regla general, una majoria qualificada per modificar els estatuts de la comunitat.
Aquesta majoria és de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret de vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació.
El còmput dels vots i el tractament dels propietaris absents s'han d'efectuar d'acord amb les regles legals aplicables.
Tanmateix, és important no interpretar aquesta majoria com una autorització automàtica per imposar qualsevol prohibició.
Les limitacions d'ús poden afectar drets individuals, i la seva validesa i eficàcia dependran del contingut concret de l'acord, de la situació jurídica de l'immoble i dels requisits establerts per la normativa.
Per aquest motiu, abans de sotmetre una proposta d'aquesta naturalesa a votació, és recomanable estudiar els estatuts existents i les conseqüències jurídiques de la modificació.
Què passa si ja existeix un habitatge turístic a l'edifici?
Aquesta és una de les situacions més delicades.
Imaginem que una comunitat decideix modificar els estatuts per restringir els habitatges d'ús turístic, però un dels propietaris ja desenvolupa legalment aquesta activitat.
En aquest cas, no es pot donar per fet que el nou acord permeti obligar-lo immediatament a cessar l'activitat.
Cal analitzar, entre altres qüestions, la data d'inici de l'activitat, els estatuts vigents en aquell moment, les autoritzacions existents i els drets que puguin correspondre al propietari.
Les modificacions estatutàries no s'han de considerar automàticament retroactives.
Per això és especialment important diferenciar entre limitar futures activitats i actuar davant d'una activitat que ja estava implantada.
I si l'habitatge turístic provoca molèsties?
Una altra qüestió és què pot fer la comunitat quan l'activitat provoca problemes de convivència.
El Codi civil de Catalunya estableix que els propietaris i ocupants no poden desenvolupar activitats contràries a la convivència normal de la comunitat, ni activitats que perjudiquin o posin en perill l'immoble.
Aquesta prohibició no afecta únicament els habitatges turístics. També és aplicable a altres usos dels elements privatius.
Si es produeixen molèsties reiterades, la comunitat hauria de documentar els fets i valorar les actuacions adequades.
És important distingir entre una queixa puntual i una conducta persistent que pugui justificar mesures legals.
Pot actuar la comunitat contra un propietari?
L'article 553-40 del Codi civil de Catalunya regula les activitats prohibides i les accions que es poden emprendre davant de determinats incompliments.
Quan es donen les circumstàncies previstes legalment, la presidència pot efectuar un requeriment perquè cessi l'activitat.
Si la situació persisteix, la comunitat pot acordar l'exercici de les accions judicials corresponents.
La normativa preveu diferents conseqüències, que poden arribar, en supòsits determinats, a la privació temporal de l'ús de l'element privatiu.
Ara bé, aquestes mesures requereixen el compliment dels requisits legals i no es poden aplicar automàticament davant de qualsevol conflicte veïnal.
Per això és important actuar de manera proporcionada, documentada i amb assessorament jurídic quan sigui necessari.
Les normes de convivència també s'apliquen als turistes
Els habitatges d'ús turístic han de respectar les normes de convivència de l'edifici.
La normativa catalana preveu que la persona propietària o gestora lliuri als usuaris un document amb les normes de convivència acordades per la comunitat, quan n'hi hagi.
Això és especialment rellevant en qüestions com l'ús dels espais comuns, el respecte als horaris de descans o les conductes que poden alterar la tranquil·litat dels residents.
El propietari no queda al marge de les seves obligacions davant de la comunitat pel fet que l'habitatge estigui ocupat temporalment per terceres persones.
Què hauria de fer una comunitat abans de prendre una decisió?
Quan apareix un debat sobre els habitatges d'ús turístic, el primer pas hauria de ser conèixer la situació jurídica de l'edifici.
És convenient revisar el títol constitutiu, els estatuts i els acords comunitaris existents.
També cal identificar si ja hi ha habitatges destinats a aquesta activitat i si disposen dels títols administratius exigibles.
A partir d'aquí, la comunitat pot valorar si necessita modificar els estatuts, aprovar normes de convivència o actuar davant d'incompliments concrets.
L'administració de finques té un paper important a l'hora d'ordenar aquesta informació, preparar els acords i facilitar que les decisions s'adoptin amb coneixement de les seves conseqüències.
Convivència i drets dels propietaris: trobar l'equilibri
Els habitatges d'ús turístic plantegen un debat en què conflueixen interessos diferents.
D'una banda, els propietaris tenen drets sobre els seus immobles. De l'altra, la comunitat té dret a preservar la convivència, la seguretat i el bon ús dels elements comuns.
La legislació estableix mecanismes per regular aquestes situacions, però no totes es poden resoldre de la mateixa manera.
La clau és conèixer la normativa, revisar els estatuts i adoptar decisions jurídicament fonamentades.
A Grup Bueso considerem que una bona administració de finques ha de contribuir a prevenir conflictes i facilitar una convivència equilibrada entre els propietaris.
Perquè gestionar una comunitat no consisteix només a administrar un edifici, sinó també a ajudar les persones a conviure-hi.
Acadèmia Grup Bueso — El teu espai de coneixement
