Rehabilitació d'edificis: obligacions dels propietaris
Els edificis també envelleixen
Una façana que presenta esquerdes, una coberta amb filtracions o una instal·lació que ha quedat obsoleta. Amb el pas dels anys, tots els edificis necessiten actuacions de manteniment i, en alguns casos, obres de rehabilitació importants. Però qui té l'obligació de conservar l'edifici? Què passa si la comunitat no es posa d'acord? I quan és obligatori passar una inspecció tècnica?
Els edificis també envelleixen
Quan pensem en el manteniment d'un habitatge, acostumem a fixar-nos en les instal·lacions interiors, els electrodomèstics o les petites reparacions.
Però un edifici és molt més que la suma dels habitatges que el formen.
Les façanes, les cobertes, l'estructura, les escales, els ascensors i les instal·lacions comunitàries necessiten una atenció continuada.
Amb el pas del temps, els materials es deterioren, les instal·lacions poden quedar desfasades i apareixen necessitats que no existien quan es va construir l'immoble.
En molts casos, actuar a temps permet evitar que un problema relativament petit es converteixi en una reparació molt més costosa.
Per això, la conservació d'un edifici no s'hauria d'entendre únicament com una resposta a les avaries, sinó com una responsabilitat permanent de la propietat.
Qui és responsable de conservar un edifici?
A Catalunya, l'article 553-44 del Codi civil de Catalunya estableix que la comunitat ha de conservar els elements comuns de l'immoble.
Aquesta obligació inclou mantenir les condicions estructurals, d'habitabilitat, d'accessibilitat, d'estanquitat, de seguretat i d'eficiència energètica o hídrica exigides per la normativa.
També correspon a la comunitat mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions comuns.
Això significa que la conservació no és una decisió merament voluntària.
Els propietaris tenen l'obligació d'assumir les obres de conservació i reparació necessàries.
Ara bé, cal diferenciar els elements comuns dels privatius.
Una reparació dins d'un habitatge pot correspondre al seu propietari, mentre que una actuació sobre l'estructura o la coberta de l'edifici pot ser responsabilitat comunitària.
En determinades situacions, la distinció requereix una valoració tècnica i jurídica, especialment quan els danys afecten simultàniament elements comuns i privatius.
Què és la inspecció tècnica dels edificis?
La inspecció tècnica dels edificis, coneguda com a ITE, és un instrument que permet avaluar l'estat de conservació dels edificis d'habitatges.
A Catalunya està regulada principalment pel Decret 67/2015, de 5 de maig.
Consisteix en una inspecció visual realitzada per un tècnic competent, que examina l'estat de l'edifici i identifica possibles deficiències.
L'objectiu és orientar la propietat sobre les actuacions necessàries per complir les obligacions de conservació i manteniment.
És important tenir present que la ITE no equival a una revisió exhaustiva de tots els elements ocults de l'edifici.
Per tant, superar una inspecció no significa que no pugui existir cap problema constructiu que no sigui visible.
Quan és obligatori passar la ITE?
Com a regla general, els edificis d'habitatges de Catalunya han de sotmetre's a la inspecció tècnica abans d'arribar als 45 anys d'antiguitat.
La normativa preveu calendaris específics per als edificis més antics i determinades excepcions, especialment en alguns habitatges unifamiliars.
També pot ser necessari passar la inspecció en altres supòsits previstos per la normativa, com determinats programes de rehabilitació o exigències municipals.
Per exemple, un edifici plurifamiliar construït l'any 1985 hauria d'haver passat la primera inspecció, amb caràcter general, abans de complir els 45 anys, és a dir, l'any 2030.
Tanmateix, convé comprovar sempre la data de construcció reconeguda administrativament i les circumstàncies particulars de l'immoble.
No s'hauria d'esperar a l'últim moment per iniciar els tràmits.
Què passa després de la inspecció?
Un cop efectuada la ITE, el tècnic elabora un informe en què identifica les deficiències observades i les classifica segons la seva gravetat.
La normativa catalana distingeix entre deficiències molt greus, greus, importants i lleus.
Aquesta classificació és rellevant perquè determina la necessitat d'adoptar mesures i la urgència amb què cal actuar.
Quan es detecten situacions que poden representar un risc per a les persones, poden ser necessàries actuacions immediates.
En altres casos, la comunitat haurà de programar les reparacions i establir un calendari de manteniment.
L'informe de la ITE també serveix de base per sol·licitar el certificat d'aptitud de l'edifici davant de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Aquest certificat pot tenir diferents qualificacions i terminis de vigència segons l'estat de l'immoble i les condicions previstes per la normativa.
És important no confondre l'informe tècnic amb el certificat administratiu: són documents relacionats, però diferents.
Pot una comunitat negar-se a fer obres necessàries?
Imaginem que una inspecció detecta problemes a la façana i recomana una actuació per evitar despreniments.
Alguns propietaris consideren que l'obra és massa cara i prefereixen ajornar-la.
Però què passa si la reparació és necessària per garantir la seguretat?
En aquests casos, la comunitat no pot tractar les seves obligacions legals de conservació com si fossin simples millores opcionals.
La junta ha de gestionar les decisions necessàries per executar les actuacions exigibles, d'acord amb el règim jurídic aplicable.
La manca d'acord entre els propietaris no elimina el deure de mantenir l'edifici en condicions adequades.
A més, si existeix un risc imminent, pot ser necessari adoptar mesures preventives urgents mentre es tramita la reparació definitiva.
Qui paga les obres de rehabilitació?
Les despeses de conservació dels elements comuns corresponen, com a regla general, a la comunitat de propietaris.
L'article 553-45 del Codi civil de Catalunya estableix que els propietaris han de contribuir a les despeses comunes en proporció a la seva quota de participació, llevat de les especialitats previstes al títol constitutiu, als estatuts o als acords comunitaris vàlids.
Això significa que no sempre tots els propietaris paguen exactament la mateixa quantitat.
Per exemple, si una comunitat ha d'afrontar una reparació de 40.000 euros, el repartiment dependrà de les quotes de participació i de les regles que siguin aplicables.
També és important diferenciar les obres necessàries de conservació de determinades actuacions de millora, perquè el seu règim jurídic i econòmic pot ser diferent.
En qualsevol cas, abans d'aprovar una intervenció important convé disposar d'un pressupost detallat, una definició clara dels treballs i una previsió de finançament.
I si un propietari no pot assumir la derrama?
Les derrames extraordinàries poden representar un esforç econòmic important, especialment en edificis antics que necessiten intervencions de gran abast.
Per aquest motiu, la planificació és fonamental.
Una comunitat pot estudiar diferents alternatives per distribuir els pagaments, constituir provisions de fons o valorar fórmules de finançament.
També pot informar-se sobre possibles subvencions o programes públics d'ajuts a la rehabilitació, sempre que existeixin convocatòries vigents i es compleixin els requisits.
Ara bé, les dificultats econòmiques individuals no impliquen automàticament que desaparegui l'obligació legal de contribuir a les despeses comunitàries que corresponguin.
Per això és recomanable anticipar les necessitats de l'edifici i evitar que totes les reparacions s'acumulin en un mateix moment.
Les assegurances cobreixen les obres de rehabilitació?
Aquesta és una pregunta especialment important.
Una assegurança comunitària pot cobrir determinats danys accidentals, com els derivats de sinistres inclosos a la pòlissa.
Però una assegurança no és, amb caràcter general, un contracte de manteniment de l'edifici.
El desgast progressiu, l'envelliment dels materials, la manca de conservació o les obres necessàries per corregir deficiències constructives no queden automàticament coberts.
Per exemple, si una coberta presenta filtracions a causa del deteriorament acumulat al llarg dels anys, la reparació de l'element deteriorat pot quedar fora de la cobertura, segons les condicions contractuals.
En canvi, si els danys deriven d'un fet accidental cobert, el tractament pot ser diferent.
Per això, abans de pressupostar una rehabilitació assumint que l'asseguradora en pagarà el cost, cal estudiar l'origen dels danys i les garanties de la pòlissa.
Què passa si la comunitat no fa el manteniment necessari?
No actuar davant de deficiències conegudes pot tenir conseqüències importants.
En primer lloc, els desperfectes poden agreujar-se i incrementar el cost de les reparacions.
A més, si una manca de conservació provoca danys a persones o béns, poden sorgir responsabilitats que s'hauran d'analitzar segons les circumstàncies del cas.
Les administracions competents també poden requerir l'execució de determinades obres quan es vulneren les obligacions de conservació.
En situacions especialment greus, la normativa urbanística i d'habitatge pot preveure mesures d'intervenció administrativa.
Per aquest motiu, documentar les incidències, encarregar les inspeccions necessàries i actuar amb diligència és una part essencial de la gestió comunitària.
Rehabilitar també és pensar en el futur de l'edifici
La rehabilitació no ha de limitar-se sempre a reparar allò que s'ha fet malbé.
En determinats projectes també es poden valorar millores d'accessibilitat, eficiència energètica o confort.
Una actuació sobre la façana, per exemple, pot ser una oportunitat per estudiar possibles millores de l'aïllament tèrmic.
De la mateixa manera, la renovació d'instal·lacions antigues pot contribuir a millorar-ne la seguretat i el funcionament.
Ara bé, cal distingir les actuacions obligatòries de conservació de les millores addicionals, perquè poden requerir decisions i règims de contribució diferents.
Una bona planificació permet valorar aquestes possibilitats sense perdre de vista les necessitats reals de l'edifici.
Conservar avui per evitar problemes demà
Els edificis formen part del patrimoni de les persones que hi viuen o hi tenen propietats, però també són espais compartits que requereixen responsabilitat col·lectiva.
El manteniment, les inspeccions i les obres de rehabilitació no sempre són decisions senzilles, especialment quan impliquen inversions importants.
Però ajornar indefinidament les actuacions necessàries pot acabar generant problemes més greus i costos més elevats.
A Grup Bueso entenem que una administració de finques responsable ha d'ajudar les comunitats a anticipar necessitats, organitzar les actuacions i prendre decisions amb informació clara.
Cuidar un edifici és també cuidar la seguretat, la tranquil·litat i el patrimoni de les persones que en formen part.
Acadèmia Grup Bueso — El teu espai de coneixement
