Plaques solars en comunitats: majories, costos i normativa
Una oportunitat per aprofitar els espais comunitaris
Cada vegada més comunitats de propietaris es plantegen aprofitar les cobertes dels edificis per instal·lar plaques solars. La possibilitat de generar electricitat, reduir la dependència de la xarxa i avançar cap a un consum energètic més sostenible resulta atractiva. Però, abans de començar, apareixen preguntes importants: quina majoria es necessita? Qui paga la instal·lació? I què passa si alguns veïns no hi volen participar?
Una oportunitat per aprofitar els espais comunitaris
Les cobertes dels edificis poden convertir-se en espais de generació d'energia renovable.
Una instal·lació fotovoltaica permet transformar la radiació solar en electricitat, que es pot destinar a diferents usos segons les característiques del projecte.
En una comunitat de propietaris, aquesta energia pot servir per alimentar serveis comuns, com l'ascensor, l'enllumenat de l'escala o altres equips comunitaris.
Però també existeix la possibilitat de compartir la producció entre diversos habitatges o locals.
Aquest segon model és el que coneixem com a autoconsum col·lectiu.
La decisió d'instal·lar plaques solars, però, no és només una qüestió tècnica o econòmica. També implica prendre acords comunitaris i establir un sistema de gestió adequat.
Què és l'autoconsum col·lectiu?
L'autoconsum col·lectiu permet que diferents consumidors participin en l'energia produïda per una mateixa instal·lació, sempre que es compleixin els requisits tècnics i administratius previstos per la normativa.
Imaginem un edifici amb dotze habitatges.
La comunitat podria instal·lar plaques solars a la coberta i destinar l'energia produïda exclusivament als serveis comuns.
Però també podria plantejar un projecte en què diversos propietaris participessin en la generació i es beneficiessin de l'energia assignada als seus habitatges.
En aquest cas, seria necessari establir un acord de repartiment entre els consumidors participants.
Aquest repartiment no significa que cada habitatge rebi físicament una quantitat concreta d'electricitat procedent de les plaques. Es tracta d'un mecanisme de comptabilització de l'energia generada i assignada a cada consumidor.
Quina majoria es necessita per instal·lar plaques solars a Catalunya?
A Catalunya, les comunitats de propietaris es regeixen pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.
L'article 553-25 regula els acords que es poden adoptar per majoria simple, entre els quals s'inclouen determinades actuacions destinades a millorar l'eficiència energètica i a instal·lar sistemes d'energies renovables en elements comuns.
En aquests supòsits, la majoria simple exigeix el vot favorable de la majoria dels propietaris que participen en la votació i que aquests representin, alhora, la majoria de les quotes de participació corresponents.
Aquesta regulació facilita que les comunitats puguin impulsar projectes de millora energètica sense necessitat d'obtenir, en tots els casos, una majoria qualificada.
Ara bé, no totes les instal·lacions ni totes les formes d'utilització de la coberta tenen necessàriament el mateix tractament jurídic.
Cal distingir entre una instal·lació comunitària, una instal·lació promoguda per alguns propietaris i una eventual atribució d'ús exclusiu d'una part de la coberta.
Per això és important estudiar el projecte i els estatuts abans de determinar la majoria exigible.
Què passa si només alguns veïns volen participar-hi?
No sempre tots els propietaris estan interessats a invertir en plaques solars.
Pot passar que una part dels veïns vulgui participar en un sistema d'autoconsum compartit, mentre que altres prefereixin no fer-ho.
La normativa catalana preveu la possibilitat d'instal·lacions promogudes per propietaris concrets en elements comuns, però aquesta situació s'ha d'analitzar d'acord amb les regles específiques aplicables.
En particular, cal diferenciar si la instal·lació està destinada a un ús comunitari o a l'aprofitament privatiu d'alguns propietaris.
Aquesta distinció és essencial per determinar qui assumeix les despeses, com es regula l'ocupació de la coberta i quines possibilitats tenen altres veïns d'incorporar-se al projecte més endavant.
No seria correcte afirmar que qualsevol propietari pot ocupar unilateralment una part de la teulada comunitària sense seguir els procediments legalment establerts.
Qui ha de pagar la instal·lació?
El repartiment de les despeses és una de les qüestions que més dubtes genera.
Quan la comunitat acorda instal·lar un sistema d'energies renovables d'ús comú, la normativa catalana estableix regles específiques sobre l'obligació de contribuir a les despeses.
L'article 553-30 del Codi civil de Catalunya preveu que les despeses d'aquestes instal·lacions siguin a càrrec dels propietaris quan deriven d'un acord comunitari adoptat conforme a la normativa.
Pel que fa als propietaris dissidents, la llei incorpora un criteri econòmic específic relacionat amb el pressupost anual ordinari de la comunitat i amb les subvencions o ajuts que corresponguin.
En particular, estableix l'obligació de contribuir quan el valor total de la despesa acordada no excedeix les tres quartes parts del pressupost anual vigent de despeses comunes ordinàries, una vegada descomptats els ajuts públics corresponents.
Això significa que l'obligació de pagar no depèn únicament d'haver votat a favor o en contra.
La naturalesa de la instal·lació, el cost del projecte i les previsions legals poden determinar el repartiment de les despeses.
Per aquest motiu, abans d'aprovar una inversió, és recomanable disposar d'un pressupost detallat i analitzar-ne les conseqüències per a tots els propietaris.
Com es reparteix l'energia entre els habitatges?
En els projectes d'autoconsum col·lectiu, els consumidors participants han d'establir un acord de repartiment de l'energia.
El Reial decret 244/2019 regula les condicions administratives, tècniques i econòmiques de l'autoconsum elèctric.
Aquest sistema permet assignar a cada consumidor un coeficient de repartiment.
Per exemple, si quatre habitatges participen en una instal·lació, poden acordar un repartiment proporcional a la inversió efectuada o utilitzar altres criteris admesos per la normativa.
Els coeficients poden ser constants o variar segons les hores, d'acord amb els requisits aplicables.
L'acord ha de ser acceptat pels participants i comunicat a través dels procediments establerts.
És important distingir aquest repartiment energètic de les quotes de participació de la comunitat de propietaris.
La quota comunitària i el percentatge d'energia assignada no han de coincidir necessàriament.
Cal fer obres a l'edifici?
La instal·lació de plaques solars requereix un estudi tècnic previ.
No totes les cobertes tenen les mateixes característiques ni ofereixen les mateixes possibilitats.
Cal valorar-ne l'orientació, la superfície disponible, les ombres, l'estat de conservació i la capacitat estructural.
També és necessari estudiar el recorregut del cablejat, la ubicació dels inversors i les condicions de connexió elèctrica.
En edificis antics, pot ser especialment important comprovar l'estat de la coberta abans d'afegir-hi nous equips.
A més, el projecte ha de respectar la normativa tècnica i els tràmits administratius que siguin aplicables.
Una instal·lació ben dimensionada i correctament executada és essencial per garantir-ne la seguretat i el bon funcionament.
Què passa amb el manteniment i les assegurances?
Una instal·lació fotovoltaica no acaba el dia que es posa en funcionament.
També necessita un seguiment adequat, revisions i, quan correspongui, actuacions de manteniment.
Per això, és important definir qui serà responsable de la gestió de la instal·lació i com s'assumiran les despeses futures.
Des del punt de vista assegurador, també convé revisar la pòlissa de la comunitat.
Les plaques solars poden quedar exposades a riscos com els danys meteorològics, els incidents elèctrics o altres desperfectes accidentals.
Però no s'ha de pressuposar que quedaran automàticament cobertes per l'assegurança comunitària.
Cal comprovar si la instal·lació està inclosa entre els béns assegurats, quines garanties s'hi apliquen i si és necessari actualitzar els capitals o comunicar la incorporació dels nous equips.
En determinats casos també pot ser convenient revisar les cobertures de responsabilitat civil.
Les plaques solars sempre permeten estalviar?
L'autoconsum fotovoltaic pot contribuir a reduir la compra d'electricitat de la xarxa, però l'estalvi real depèn de diversos factors.
Entre aquests hi ha el cost inicial, la producció prevista, els hàbits de consum, el repartiment de l'energia i les condicions econòmiques del subministrament.
També s'han de considerar les despeses de manteniment i la possible necessitat de substituir determinats components al llarg de la vida útil de la instal·lació.
Per això, abans de prendre una decisió, és recomanable disposar d'un estudi de viabilitat que inclogui una estimació realista de la inversió i del període de retorn.
Una instal·lació més gran no és necessàriament la millor opció si la producció no s'ajusta a les necessitats dels consumidors.
Una decisió que requereix informació i planificació
La instal·lació de plaques solars pot representar una oportunitat interessant per a moltes comunitats de propietaris.
Però perquè el projecte funcioni correctament, cal coordinar aspectes tècnics, econòmics, administratius i jurídics.
La comunitat ha de conèixer què s'instal·larà, qui en serà titular, com es finançarà, quins propietaris en participaran i com es gestionaran les despeses futures.
L'administració de finques pot contribuir a organitzar aquest procés, facilitar la informació als propietaris i vetllar perquè els acords s'adoptin adequadament.
A Grup Bueso entenem que una bona gestió comunitària també consisteix a ajudar les comunitats a preparar-se per als canvis que afecten els seus edificis.
Acadèmia Grup Bueso — El teu espai de coneixement
